2022.01.1.3 Povjerenje u zemljišne knjige
Igor Radelić, dipl.iur.
Svaka osoba koja je kupovala bilo kakvu nekretninu ili je ista bila sredstvo osiguranja (npr. hipoteku), susrela se sa pitanjem na koji način mogu potvrditi je li upravo ta osoba od koje se stječe nekretnina vlasnik nekretnine i to upravo te nekretnine koja je predmet kupoprodaje.
U tom slučaju dolazi do primjene načela zaštite povjerenja u zemljišne knjige.
Kao što je vidljivo i logično, načelo zaštite povjerenja u zemljišne knjige je jedno od temeljnih načela zemljišno knjižnog prava te je od izrazitog značaja za pravnu sigurnost.
Zemljišne knjige su u Republici Hrvatskoj javne te svatko ima pristup zemljišnim knjigama. (Članak 7. Zakona o zemljišnim knjigama)
Pristup zemljišnim knjigama i podacima koje iste sadržavaju u današnje vrijeme je moguć sa nekoliko vrlo jednostavnih radnji na računalu koje ima pristup internetu, stoga ne bi trebalo biti problema ako se npr. ugovor o kupoprodaji sklopi sa osobom upisanom kao vlasnikom u zemljišne knjige. Ili ipak nije tako?
Više nisu na snazi odgode stupanja na snagu zaštite povjerenja prema Zakonu o vlasništvu (istekle su dana 01. siječnja 2017. godine) i Zakonu o zemljišnim knjigama (istekla je dana 01. siječnja 2007. godine).
Zakon o vlasništvu u Članku 122. navodi: "Smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nekretnine pa tko je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige, ne znajući da ono što je u njih upisano nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnoga stanja, uživa glede toga stjecanja zaštitu prema odredbama Zakona. "
Zakon o zemljišnim knjigama u Članku 8. Stavku 2. i 3. navodi:
"Smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje zemljišta."
Stjecatelj koji je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige pravno je zaštićen ako nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da ono što je upisano nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnoga stanja. Nedostatak dobre vjere ne može se prigovoriti nikome samo zato što nije istraživao izvanknjižno stanje."
Predmet ovog članka su upravo navedene situacije u kojima se stjecatelj ne može pozivati na zaštitu povjerenja u zemljišne knjige, a koje su predviđene Zakonom o zemljišnim knjigama i Zakonom o vlasništvu i koje su prepoznate i od strane sudova.
Načelo povjerenja u zemljišne knjige se u dosadašnjoj sudskoj praksi najčešće pojavljivalo:
- u slučajevima raspolaganje nekretninom koja predstavlja bračnu tečevinu
- u slučajevima višestrukog otuđenja nekretnine
- u slučajevima stjecanja nekretnine…
