2023.04.1.5 Najam stana sa slobodno ugovorenom najamninom
Igor Radelić, dipl. iur.
Najam stanova je reguliran Zakonom o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20).
Stan je određen kao skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz. Ostale prostorije u zgradi koje najmoprimac koristi mogu biti predmet ugovora o najmu stana, ali se za njihovo korištenje plaća posebna naknada (Članak 2. Zakona).
Ugovor o najmu stana se sklapa u pisanom obliku te mora sadržavati: Ugovorne strane, opis stana, odnosno dijela stana koji se daje u najam, visinu najamnine i način plaćanja, vrstu troškova koji se plaćaju u svezi sa stanovanjem i način na koji će se plaćati, podatke o osobama koje će se zajedno s najmoprimcem koristiti stanom, vrijeme trajanja najma, odredbe o održavanju stana, odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi, odredbe o primopredaji stana.
Najamnina može biti zaštićena i slobodno ugovorena najamnina.
Predmet ovog članka je ugovori o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom.
Najčešće i najbitnije pitanje u stvarnom životu je visina najamnine, na koji način se ista određuje te može li se ista sa vremenom povisiti ili sniziti.
Kad je ugovoren ugovor o najmu na neodređeno vrijeme ugovorena najamnina se ne može se mijenjati prije isteka roka od jedne godine. Nakon toga roka, svaka ugovorna strana može u pisanom obliku predložiti izmjenu visine najamnine. Izmijenjena najamnina se može ugovoriti za daljnje razdoblje najviše do iznosa koji odgovara iznosu do 20% većem od prosječne slobodno ugovorene najamnine u istom naselju, odnosno županiji za stan koji se po površini, opremljenosti i položaju može usporediti sa stanom koji se daje u najam (Članak 10. Zakona).
Podaci o prosječnoj slobodno ugovorenoj najamnini se dobivaju od upravnog odjela jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove stanovanja, na temelju podataka iz popisa koji vodi o stanovima.
U slučaju ako najmodavac predloži najamninu koja je viša od 20% od prosječno ugovorene najamnine, najmoprimac može u roku od 30 dana od dana predložene nove visine…
