2023.03.1.6 Građenje na tuđem zemljištu
Igor Radelić, dipl. iur.
Jedno od temeljnih načela zemljišno knjižnog prava je superficies solo cedit odnosno da vlasnik zemljišta je vlasnik svega što sa njim trajno spojeno. Zakonom o vlasništvu je navedeno regulirano Člankom 9. Stavkom 2. i 3.
"(2) Trava, drveće, plodovi i sve uporabljive stvari koje zemlja rađa na svojoj površini dijelovi su te nekretnine sve dok se od zemlje ne odvoje.
(3) Što je na površini zemlje, iznad ili ispod nje izgrađeno a namijenjeno je da tamo trajno ostane, ili je u nekretninu ugrađeno, njoj dograđeno, na njoj nadograđeno ili bilo kako drukčije s njom trajno spojeno, dio je te nekretnine sve dok se od nje ne odvoji. No, nisu dijelovi zemljišta one zgrade i drugo što je s njim spojeno samo radi neke prolazne namjene."
Djelovanjem navedenog načela "kada se s nečijom nekretninom trajno spoji tuđa pokretna stvar- ta stvar pripada kao sporedna toj nekretnini kao glavnoj, pa prerastanjem pripada onome tko je vlasnik te nekretnine".
Posljedice građenja na tuđem zemljištu ovise o poštenju graditelja i vlasnika zemljišta, odnosno o tome ovise prava koja imaju graditelj odnosno vlasnik zemljišta.
Mogu se razlikovati tri situacije:
1. Vlasnik zemljišta je pošten – za stvarnopravne odnose poštenje graditelja u ovom slučaju nije od važnosti
2. Graditelj je pošten, vlasnik zemljišta nije pošten
3. Graditelj nije pošten niti je vlasnik zemljišta pošten
Pošteni vlasnik
Najčešći slučaj u praksi je kada vlasnik zemljišta ne zna da netko gradi na njegovom zemljištu. U takvom slučaju nema nikakvog utjecaja da li je da graditelj znao da gradi na tuđem zemljištu ili ne. U navedenom slučaju u cijelosti se primjenjuje načelo superficies solo cedit, te je nekretnina prirasla zemljištu i vlasnik zemljišta je vlasnik cijele nekretnine dakle i zgrade i zemljišta.
Vlasnik ima pravo zahtijevati da mu se preda u posjed njegovo zemljište sa zgradom, a graditelj će moći od vlasnika tražiti naknadu, ako je na to ovlašten po pravilima obveznoga prava. (Članak 152. Stavak 2. Zakona). Da li je graditelj ovlašten od vlasnika zemljišta tražiti naknadu utvrđuje se prema pravilima obveznog prava o izvanugovornim obvezama.
Vlasnik zemljišta koji za to ima pravni interes može, umjesto prava na predaju u posjed zemljišta sa zgradom, zahtijevati uspostavu prijašnjega stanja, a graditelj je dužan po tom zahtjevu postupiti bez naknade ali je ovlašten sav materijal koji je bio njegov uzeti za sebe. (Članak 152. Stavak. 3 Zakona). vlasništvu). Drugim riječima graditelj je dužan srušiti građevinu, zatrpati ono što je iskopano, ili ponovno zasaditi npr. drveće ako je isto posjekao.
Ako je vlasnik zemljišta pretrpio kakvu štetu ovakvom izgradnjom, ima pravo na naknadu štete od graditelja. U tom slučaju mjerodavne su odredbe obveznog prava.
Pošteni graditelj i nepošteni vlasnik
U…
